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房价影响因素研究意义我国房价影响因素的实证分析4篇
第1篇: 房价影响因素研究意义我国房价影响因素的实证分析
房价的影响因素
中图分类号：f293.3 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）03-000-01
摘要 政府从严调控房地产市场已经维续了数年，我国房价上涨速度一定程度上得到遏制，但是如今房地产市场又出现复苏的迹象，买房时机又被重新提到了公众议题，我认为现在中国的房价不存在高估，不会下降。商品的价格由价值决定，现在商品房价格与价值之间发生着很大的错位，但是房价经过这几年的调控依旧没有回落，这说明在房地产行业商品价值规律的影响是乏力的。
关键词 房价构成 地价及建安成本 公关费用 理性预期
地价及建安成本
土地价格在从2004年以来一直吸引着公众的目光，全国地王不断涌现，土地的单价以及总成交价不断的刷新历史记录。政府出台政策，坚持楼市政策不动摇，抑制异常地价，地王也就在我们的生活中渐渐淡去。2012年第三季度以来，中国土地市场出现明显回暖，“地王”、“高溢价”等词汇频频见诸报端，引发市场对由地价热度向房价传导的担忧。国土部召开新闻发布会表示，将立即采取措施、稳供抑价，可以适时公布本地“地王”的参照标准，避免不实炒作误导社会。土地勘测规划院对媒体重点关注的“地王”地块进行调查发现，仅有广州一商业金融业用地和北京市海淀区一居住用地符合“地王”的定义；
而其他十余个受“热炒”地块均不能被称为“地王”。由此看来，近年来我国的土地价格基本稳定。国土资源部副部长鹿心社表示，地价不是影响房价的决定因素，仅占其成本为23.2%，这几年房价与地价都没有发生剧烈的变化，地价占房价比例的23%也是可以采用在这个公式中。
建安成本是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，由于受市场影响变化比较大，碰到建材价格上涨时进行主体及地下施工，开发商的成本就会大幅提升。根据大量的网上查询以及一些房地产公司的财务报表得出，建安成本一般在房价比重中所占比例为10%—30%。为方便计算我们采用12%的比例。在房价中，地价及建安成本所占比重为35%。
二、公关费用
以商品房为例，主要探究商品房建设中所消耗的各项公关费用及构成比重。开发商开发建设商品房时需要办理土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等一系列手续，一般全部下来，各类印章要上百个，所以在房价中，公关费用也是有着重要影响的组成部分。
2008年两会之前，全国政协委员王超斌委托河南房地产协会做了“房价清单”。清单显示，政府各种税费占总房价的30%上下。税费只是明面上的，开发商反映说，从拿地、开工、预售、验收，整个开发链条的各个环节都要打点，“公关费”不比税费少。据《新华每日电讯》报道，将工程造价的5%至10%列入“公关费”预算用于行贿，早已是建筑行业的一项普遍性潜规则。由此看来，通过统计正常的税费和“灰色支出”，公关费用大致占房价的35%。
三、教育成本及社保差异
未成年人的教育问题存在着较大的地域差异，地区教育资源的分配不均现状导致了子女的教育成果差异。为了获取较大的教育资源，人们都往往愿意在我国东部发达地区定居，获取相应的户口来保证孩子获得良好的教育机会，这种情况尤以北京、天津、上海等城市为甚。而大部分城市户口的获得又都与居民常驻住房绑定，因此教育成本的不同也都与房价有着千丝万缕的关系，接下来以天津为例，详细探讨教育成本占房价的份额。在天津，买房者可以在天津办理蓝印户口，孩子可以在天津参加高考。蓝印户口的优势是其他地区都无法比拟的，首先天津考生高考分数线要比别的省市低；
另外天津考生少，名额多，而且天津自主命题，考题又简单，所以办理蓝印户口对孩子考重点大学来说帮助太大。基于对子女的未来考虑，对天津住房的大量需求，也导致了房价的增长。
社会保障是指国家和社会对社会成员特别是生活有特殊困难的人们的基本生活权利给予保障建立的社会安全制度。随着改革开放政策的实施，城市社会保障制度取得了巨大进步，已经建立起完善的社会保障体系。近些年虽然我国全面推动农村社会保障制度建设，但是在广大的农村还是存在着一系列的问题。就目前的实际情况来说，我国广大农村地区仍然没有建立起一套完整的社会保障制度，农村社会保障呈现不稳定的状态。区分你到底是享受城市还是农村社会保障的重要依据就在于户口，而户口的获得也与住房的取得直接相连。因此社保的差异，促使了房价的居高不下。
由于教育和医疗等涉及未来，无法具体的计算出来其价值，而二者都与户口紧密相连，因此把获得相应户口所需花费的相关费用与居民住房平均价格的比值进行兑换，二者在理论上是基本相等的。根据获得北京、天津等户口的费用统计平均值与居民住房均值价格计算，教育成本及社保差异占房价的20%。
四、理性预期
住房消费对于大多数的消费者来说可能都是一生中最大的一笔支出，消费者在做出购房的决定之前一定会通过理性的分析。经济形势乐观，房屋升值快，买房者能够从中获取较大的经济收益；
经济前景悲观，房屋又是堪比黄金的保值性极强的商品，买房者能够在通货膨胀、经济低迷的大势下，保证自己的财富。正是由于消费者的这种心态，导致房价在当今的价位徘徊，所以说理性预期也是房价的一部分。根据消费者买房的平均收益与房价的比例，基本等同于理性预期在房价的构成比例。在这个公式中，理性预期基本占房价的10%。
根据公式以及以上内容的论证，我认为构成房价的这些因素基本上是稳定的，短时间内更是不会有大的变化，所以我国的楼市也是稳定的，房价不会发生大的变化。而且基于未来经济形势的不确定性，现在买房算是一种不错的经济行为。
第2篇: 房价影响因素研究意义我国房价影响因素的实证分析
探寻影响房价因素与意义
南京大学金陵学院 12营销
引言
改革开放以来，经济发展，人民收入提高，生活水平的不断改善。与此同时，物价水平也随之不断提升，但是由此也带来许多问题，住房成为居民普遍的关注。本文以江苏省为例，粗略分析影响房价的内外部因素，以及可能遏制房价上涨的措施。
正文
下面是江苏省从1999年始至2011年的农村和城市居民收支水平图表。
由上图表可见，近十年来居民收入普遍增长，总体呈上升趋势,这种上升的趋势，使得江苏省全体居民的购买力空前的巨大。但是，对于“居民收入增加是房价上涨的首要原因 。”这种观点，是无法不赞同的。
江苏省农村居民人均住房面积（单位平方米/人）
从近些年来看，至少到2011年为止，农村人均住房需求并没有疯狂增长，假设平均一户家庭有4口人，人均住房面积增长了15平方米，一户总需求为60平方米，需求并没有打到必要去新购置一所60平方米的住宅的阶段。并且，从上面江苏城乡人均收入，并结合江苏省储蓄存款年底总余额/常住人口有EXCEL所得结果。
江苏省年底总存款余额
江苏省常住人口
江苏省年底人均储蓄额
由上述表格得2011年江苏省人均储蓄余额仅为3万余元，虽然2013储蓄额必然会有大幅上涨，但中国的经济增长并没有全部均衡地转化为所有居民的收入，收入分配更多的是上向部分人群的集中。再从房价来看，这么低的人均储蓄额， 意味着大部分中低收入居民并没有能力承担购房费用。此外，鉴于中国人热衷于储蓄的习惯和不乐于超前消费的心理并未彻底改变，总而言之，收入提高根本不会是引起房价疯狂上涨的首要原因。
江苏省近十年各类房屋平均销售价格
在狂热的房价下，有很多居民感叹买不起房，也有很多居民贷款也要购置房产。改革开放至今三十多年，一部分房子自然需要更新换代，而人均住宅需要并没有那么高。原先，房子还很便宜，而且到处都是售楼处，也不缺房子，但一眨眼房子卖得比什么都贵。很显然，居民并不是自发存在如此狂热的置房需求的，至少在买房热之前没有那么多人热衷于抢购房产，在当时可以说这种需求是隐性的。如此大量的购房需求是如何陡然间被激发的，这是个值得深思的问题。
当宏观经济保持高速增长时，房价会随经济的增长而自然增长。但从商标可见，2004年开始，江苏省房价突然暴涨。04年4月，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。该《通知》规定，2004年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。同时规定，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补交齐全。补交后方能办理土地证或再行转让，否则国家收回土地。这就意味着土地供给的方式改变了，严重缩减了市场土地供给量。供给减少，地价上涨。在股市连续暴跌的情况下，投资渠道减少，投机商们把目光投向了房地产。在房地产商不顾社会责任的推波助澜下，以及其它各种外界因素的共同作用下，房价只涨不跌。
中央政府虽然早就开始对房地产和固定资产投资过热产生警惕，2003年开始出台土地、税收、信贷、市场规范等方面的系列措施对住房市场进行调整，2007年实施了更加密集的直接针对房价的组合调控，但由于多种经济变量之间的相互矛盾和制约，使得政策找不到合理的平衡点。以江苏省商品房销售所占江苏省GDP比例为例（见下面图表），政府会如果大力度调控，导致房地产市场大幅度下跌，则可能引起银行坏账和已经贷款购买住房的消费者的名义财富的缩水，或者给汇率带来更大的升值压力，所以政策力度一直都比较温和，导致房价一直在调控，从未被降下。
近10年江苏省住房销售总额
由上图可知从1999年到2011年，除2008年经济危机外，商品房销售额总体一直呈上升趋势。
江苏省生产总值
从普通消费者的内部心理来分析，中国居民从改革开放，经济飞速发展，收入差距进一步拉大。随着经济发展，通货膨胀，物价飞涨（以猪肉价格为例，见图表），存款利率连续降低，若找不到合适的投资渠道，仍然选择储蓄，居民现有储蓄财产就会贬值。
“江苏省统计局2012年财政拨款支出主要用于以下几个方面：
一般公公服务（类）支出10977.57万元，占87.62%；
社会保障和就业（类）支出719.13万元，占5.74%；
住房保障支出（类）支出670.02万元，占5.35%；
其他支出（类）支出161.17万元，占1.29%。”
并且社会保障和医疗保险等福利制度并不健全的情况下，居民越来越缺乏安全感。由上图表可见社会保障和住房保障总共之战江苏省财政支出的11%。于是在2004年，出现了一个契机，买房热。许多先驱趁着在买房潮流抓紧为自己添置房产。有能力购置房产或在政府宽松的财政政策下有能力贷款购房的居民确实在拥有自己的房产之后安全感得到了满足。个体的理性决策形成了整体的不理性后果，这股购房热潮促使房价不断上涨，给过热的房地产市场再添一把火，使得还未购房的居民和目前还没有能力购房的居民对房产的需求进一步扩大， 导致房价进一步上涨。
对此，政府加大了经济适用房的供应，以此来影响供求关系，但是其中出现了许多问题，诸如房子质量不过关，公房私售，制度缺陷，管理不善，缺乏保障性等问题，政府不得不慢慢缩减此种干预方法。
中国近10年的财政支出数据
年份
财政支出(亿元)
国内生产总值(亿元)
教育支出比例（%）
社会保障（%）
医疗卫生
占财政支出
占GDP
城乡支出比
城乡人均卫生费用比
2001
18902.6
109655.2
16.2
2.8
10.5
4.8
3.4
2002
22053.2
120332.7
15.8
2.9
12.2
5
3.8
2003
24649.9
135822.8
15.6
2.8
11
5.3
4
2004
28486.9
159878.3
15.2
2.8
11.2
5.3
4.2
2005
33930.3
183217.4
15.2
2.8
11.2
5
3.6
2006
40422.7
211923.5
15.7
3
10.9
3.1
3.5
2007
49781.4
249529.9
14.3
2.9
10.9
2.1
4.2
2008
62592.7
314045
14.4
2.9
10.9
4.1
2009
76299.9
335352.9
13.7
3.1
10
2010
89575.4
398000
13.9
3.1
10.1
美国政府主要财政支出类别与国内生产总值的百分比：1993–2011
财政年度
政府总支出
国防支出
净利息支出
社会保障医疗保险
其它为个人支付
其他支出
State and Local From
1993
33.4
5.0
3.2
6.6
5.1
2.2
11.2
1994
32.4
4.7
3.1
6.8
5.2
1.8
11.0
1995
31.8
4.3
3.0
6.8
5.0
1.9
10.8
1996
31.6
3.9
3.2
6.9
5.0
1.6
10.9
1997
31.0
3.6
3.1
7.0
4.9
1.7
10.8
1998
30.1
3.5
3.0
6.9
4.7
1.4
10.7
1999
29.5
3.2
2.8
6.8
4.6
1.7
10.5
2000
29.0
3.1
2.5
6.5
4.4
2.0
10.6
2001
28.8
3.2
2.2
6.3
4.4
2.0
10.7
2002
29.2
3.1
2.0
6.5
4.5
2.0
11.0
2003
30.4
3.5
1.7
6.7
5.1
2.2
11.3
2004
31.3
3.9
1.6
6.8
5.4
2.3
11.4
2005
30.9
4.1
1.5
6.7
5.2
2.2
11.1
2006
31.0
4.3
1.6
6.8
5.1
2.2
11.0
2007
31.1
4.2
1.7
7.0
5.0
2.2
11.0
2008
30.9
4.2
1.7
7.3
4.8
1.6
11.2
2009
32.4
4.5
1.8
7.4
5.3
1.8
11.6
2010
36.5
5.0
1.4
8.3
6.5
3.8
11.5
2011
35.0
5.1
1.4
8.4
7.3
1.6
11.1
要从根本上解决房价上涨问题，首先要调查取证，了解居民对房产的真正需求水平，并且提供合理的供给，并把居民买房的需求将至合理水平。降低居民对房产的需求，其中一个重点是加强完善社会保障和医疗保险等。从上表可知，我国在社会保障方面的支出和美国许的差距，并且中国人口是美国的四倍多，GDP总额也没有美国高，加之中国地区发展不均衡尤为严重，计算下来人均得到的保障就更少了。所幸的是中国社会保障完善工作还有很大进步空间，随着社会保障的完善，居民就不会因缺乏安全感而去抢购房产，对房产的需求自然会降低。此外，居民有着投资和消费的需求，会因为恐惧通货膨胀下财产贬值，而引起其它非正常投资热潮，政府应当予以正确的创新和引导。从外部经济角度来看，政府应该以又好又快发展经济为中心，贯彻落实各项有利政策，缩小地区收入分化差异，平衡消费，稳定经济发展。
房价上涨是在多项内外因素共同作用下一个探顶的过程，即使任其自然发展，必然也有回落的一天。但是研究其意义在于保障国家经济平稳发展，保障社会安定幸福，保障人民生活水平提升。
第3篇: 房价影响因素研究意义我国房价影响因素的实证分析
研究背景
自年以来，中国房价持续快速大幅度上涨，其中尤以年、年为甚。综合考虑房价每年的合理涨幅后，相比较于剔除非正常上涨部分后的正常房价而言，年以来的房价中非正常上涨部分，远超过现实房价中的。而据国家统计局最新数据显示，年，无论是商品房成交量、销售额、房价涨幅，都创下了历史纪录。其中新房成交价格涨幅第一次超过了，达。新建商品房成交均价为元平方米，比年上涨近。
房价上涨而且是非正常上涨这个原因是多方面造成的，一方面是由于年扩张性货币政策使得中国面临通货膨胀而导致房地产价格上涨。另一方面，政府缺少对于那些房地产市场的投机商的严厉打击导致房价畸形上涨，当然还有很多其他重要原因，比如土地价格的上涨，开放商的囤地行为等等。
房价问题已与人们日常生活息息相关，并直接影响到民生问题，社会稳定问题。
因此当前的房地产价格是否被严重高估，到底被高估了多少，以及房地产市场如何科学定价才能真正做到“价格围绕价值波动”，这些问题的讨论仍将是中国未来几年内的热门话题之一。
价格及影响因素分析
房地产价格的基本构成要素如下：
．土地价格或使用费
．前期开发工程费
．建筑安装工程费
．开发管理费
．房地产开发企业的利润和税金
房地产市场价格水平，既受到上述成本与费用构成的影响，同时也是其他众多因素相互作用的结果。这些因素包括：
一、社会因素
社会因素包括人口密度、家庭结构、社会治安状况、消费心理等。例如，人口密度高的区域需求多，价格也就较高。家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，有的倾向于经济实用型有的趋于舒适方便型，因而也会不同程度的影响房价。
二、政治因素
政治因素是指对房地产价格产生影响的国家政策法律法规，包括房地产价格政策、税收政策、城市发展规划等。例如，目前中国政府正通过制定政策法律法规致力于减少房地产开发和交易过程中的各種不合理收费，从而降低住房价格，使之与广大居民的收入相匹配。
三、经济因素
经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。例如，当经济处于增长期时，社会对房地产的需求强烈，其价格也水涨船高。当经济处于萧条期时，社会对各種房地产的需求减少，价格自然会下降。物价水平和居民收入水平也与房地产价格呈同向变动。
四、自然因素
自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等。例如，地质和地形条件决定了房地产基础施工的难度，投入的成本越大，开发的房地产价格就越高。气候温和适宜、空气质量优良的地域，其房地产价格也会比气候相对恶劣的地域高。
五、区域因素
区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏低。对于商业房地产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。
分析说明：
一个地区的商品房价格是由需求、供给及各种经济杠杆（如利率）等因素决定的。随着进度的推移影响房价变化最大的还是可变因素。为了科学、客观分析一个地区的房价，为有关部门的决策提供一定的科学依据，引入了下面项影响因素。
1、宏观经济及政策环境中各份指标的重要性分布
根据分析可以明显得出，相关的房地产政策占的比例最大，因此重要程度相对高一些。这十足说明在宏观经济及政策环境中，相关房地产政策起到重要的影响作用。这其中一个地区的总体经济形势和区域经济发展水平和通胀也起到了一定的影响。
2、地理位置也就是人们常说的地段对房价的影响最大，其次是交通设施，尤其是公交系统。因此在研究房价是需要重点考虑地段特征。
3、建筑结构特征也很重要，它包括建筑的质量指标尤为重要，近年来房屋质量的重要
程度已经超过价格，跃居首位，然后是使用功能、户型设计、装修标准、个别特征因
素（朝向、楼层、容积率等）等。
4、满足基本生活的配套设施分布，依次包括给排水状况、垃圾处理状况、周边商超的便利性、煤气状况、社区周边地区治安及安保状况、供热状况，社区生活服务状况。
5、配套的公共组织分布包括所在地区的学校、医院、银行、公园、邮局等等，他们的影响程度大体相当。
6、小区环境首要的是空气质量，其次是采光面积、社区绿化噪音污染状况、园林景观状况等。
7、开发商提供的服务质量中开发商经营者的综合素质最为重要、然后是合作组织的家装设计、合作组织的物业公司水平、合作组织的施工企业能力、合作组织的监理单位能力等
那些因素影响消费者购房动机呢？
影响消费者购房行为的主要因素有消费者自身因素、社会因素、企业和产品因素等。
消费者自身的因素
一、消费者购房决策首先受其自身因素的影响，这些因素主要包括：
、消费者的经济状况，即消费者的收入、存款与资产、借贷能力等。
消费者的经济状况会强烈影响消费者的消费水平和消费范围，并决定着消费者的需
求层次和购买能力。
、消费者的职业和地位。
不同职业的消费者，对于商品房的需求与爱好不尽一致。
消费者的地位不同也影响着其对商品房的购买。经济实力雄厚、有一定社会地位的消费者，通常会购买能够显示其身份与地位的较高级的商品房或者别墅。东海花园、香榭里花园、硅谷别墅等豪宅项追求成功也是在于细分市场上抓住了目标客户的社会地位的不同。
、消费者的年龄与性别。
消费者对产品的需求会随着年龄的增长而变化，在生命周期的不同阶段，相应需要
各种不同的商品。不同性别的消费者，其购房行为也有很大差异。关注的重点也不尽相同。
、消费者的性格与自我观念。
性格是指一我特有的心理素质，通常用冲动或理性、外向或内向、创意或保守等
去描述。不同性格的消费者具有不同的购买行为。冲动的消费者在购买中表现出大胆
自信，而理性的消费者在挑选商品房中往往货比三家、择优选择。
二、社会因素
人是生活在社会之中的，因而消费者的购房行为将受到诸多社会因素的影响。
首先，社会文化因素对消费者购买行为的影响。
任何文化还都包含着一些较小的群体或所谓的亚文化群。它们以特定的认同感和影响力将各成员联系在一起，使之持有特定的价值观念、生活格调与行为方式。这种亚文化群有许多不同类型，其中影响购买行为最显著的主要有：一是民族亚文化群。如我国除了占人口多数的汉族外，还有几十个民族，他们在很多方面仍保留着各自民族的许多传统情趣和喜好。二是宗教亚文化群。我国同时存在着伊斯兰教、佛教、天主教等。三是地理亚文化群。如我国华南地区与西北地区，或沿海地区与内地偏远地区，都有不同的生活方式和时尚，从而对商品房的购买也有很大不同。北方城市对南北朝向的优先选择程度远远超过景观，南方城市则以景观为优选选择对象。
其次，社会相关群体对消费者购房行为的影响。
相关群体是指对消费者的态度和购买行为具有直接或间接影响的组织、团体和人群等。家庭是消费者最基本的相关群体，因而家庭成员对消费者购买行为的影响显然最强烈。
影响消费者购房决策的主要因素，除消费者自身因素、社会因素之外，还有企业和产品因素，如房地产公司的品牌、物业服务的优劣、楼盘的质量、价格、宣传策略、推广模式和销售中的促销工作等。
三、消费者的购房决策过程研究
消费者的购房决策过程可以明显地分为五个阶段，它们是：认识需要、信息搜索、评估选择、购买决定与购后评估。
1、认识需要
消费者首先要认识到自己需要某种商品的功能后，才会去选择和购买，因此，认识需要是消费者购买决策过程中的第一个阶段。在这个阶段里，消费者认识到自己的即时状态与梦想中的状态的差距，所以就想消除这个差距。
2、信息搜索
消费者认识到自己的需要以后，便会自动地进入购买决策过程中的另一个阶段——信息搜
索，购买商品房对于一个消费者来说，一般还是比较重视信息搜索。
信息的外部来源有多种。
（）我来源：亲戚和朋友是典型的外部信息来源。
（）公共来源：公共来源的范围较广，可以是政府或其它组织的评奖，也可以是报纸或杂志中关于产品的评论与介绍，还可以是广播电台或电视台组织的有关商品房的节目。
（）商品来源：商品来源包括产品广告、售楼员的介绍、销售中心的情景营造、现场及样板房的感受等。
、评估选择
（）品牌质量
评估选择只在消费者认可的一个或几个品牌中进行。
（）决定性因素
在消费者评价与选择的标准中，通常会有一项或几项是促成消费者决策的主要因素，这
项因素被称为决定性因素。决定性因素依商品房的质量、价格、种类、和消费者的自身的感觉、生活方式、态度、需要等诸多方面的因素而变化。消费者眼中的决定性因素可能是购房入户、名校效应、地铁概念、投资回报等等。
、购买决定
消费者经过搜索信息对产品进行了评价与选择后就会作出决定。
综合上述分析，我们可以得出的结论是影响消费者购房决策的因素是多方面的，而房价可能不是最重要的影响因素。
第4篇: 房价影响因素研究意义我国房价影响因素的实证分析
影响美国房价水平的因素分析：--分位数回归方法孙瑞晨摘要：本文利用分位数回归方法研究了房屋的各种因素对于其售价的影响，结果表明不同因素对于房屋售价的影响随着所考察的分位数不同而变化，得到不同因素对于房屋价格的影响更全面的描述。
关键词：房屋价格；
不同因素；
分位数回归
房价一直是最近十几年的热点问题，一般认为影响房屋价格的因素分为以下几个方面。第一，房屋的自身属性，主要包括房屋年龄、燃气状况、景观等。第二，房屋所处的地段等级是影响房屋价格的重要因素，另外还包括小区内部以及周边环境、管理和各种配套设施情况，交通条件等客观外部因素。三是市场大环境和消费者心理因素。主要包括经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。
可以看出，与房屋有关的各种因素对房价的影响是复杂的、为了更准确的描述房屋属性对于其售价的影响，受到国外一些研究的启发，我们利用分位数回归方法对房屋价格数据进行建模分析，并与通常采用的普通最小二乘线性回归模型进行了比较。定量分析的结果在一定程度上印证了经验的定性分析，并发现了房屋属性对售价影响的一些具体特征，每种因素对于价格的影响可随着所考察的分位数不同而变化。
二、文献综述目前国内关于房价的研究分析比较多，但利用分位数回归的还比较少。王朝等[2013]通过建立基于Bootstrap估计的面板数据分位数回归模型，解释了随着房价的提高，恩格尔系数对房价的弹性变化最为明显，但是人均GDP增幅变化不明显，人均收入的提高对房价的改变微不足道，单靠提高工资难以解决消费者购房问题。
高风伟等[2016]从条件均值角度和分位数回归角度对房价的几种影响因素进行了回归分析，研究发现：人口密度是影响房价的最主要因素，且在不同分位点上影响程度各不相同：人均可支配收入对房价的影响在各分位点上影响相差不大。
林海波等[2016]对移民、房价和经济增长的相互关系进行实证检验，讨论移民教育程度和房价之间的关系，进行分位数面板分析，结论表明：房价上涨没有表现出对于大学生的阻碍作用，教育改进和创业努力可能让高学历移民更加适应经济的升级变迁。
三、实证研究（一）变量选取
根据文献综述以及相关性分析，我们将选取房屋价格的对数作为因变量，将自变量分成房屋本身特性和宏观环境两类，具体如下：
Variable
Definition
Dependent variable
lhprice
Log(house price)
House Characteristics
hse1000
Thousands of square feet in house
fire
Fireplace dummy
age
Age of house
air
Air conditioning dummy
rooms
Number of rooms in house
GARG1000
Thousands of square feet in garage
Macro Environment
crime1
modindx divided by population
avginc
Average income of all persons in cbg
colldeg
Percent of cbg residents who have only college degree
all91
Percentage of students who passed all sections of the 9th grade proficiency test in 1991; sections were reading, writing, math, and citizenship
为什么选取这些作为自变量呢，我们通过经验分析，认为这些变量往往会对房价有影响。如房子的面积、房龄、是否有壁炉、是否有空调、房间数量以及车库面积这些房子本身的因素会影响房屋的价格；
另外外部环境如犯罪数量、人均收入以及教育相关因素也是影响房价的重要因素。
（二）数据描述性分析
自变量与因变量的描述性统计如下：
初步分析自变量与因变量之间的相关关系，用stata软件检验相关性可得，在显著性水平为5%的情况下：房价与各自变量之间都存在相关关系，且显著不为零。直观上，这些自变量都会显著影响房价水平。
接下来，对房屋价格的中位数lhprice进行描述性分析，结果如下：
作出核密度图如下：
由图可知，房屋价格的中位数Ihprice为右偏分布，且呈现出尖峰厚尾的特征，若使用OLS方法回归，结果容易受到极端值的影响，所以，可以使用分位数回归方法进行回归分析。
（三）回归分析
以lhprice为因变量，以选定的可能的影响因素作为自变量，进行OLS回归，结果如下：
由回归结果可以看出，回归系数大体上符合预期，air和fire的系数为正，说明空调和壁炉对房屋价格有正向影响，age和crime1系数为负，说明房龄越老，房价越低，周边犯罪数越多，房价越低。
对ols进行异方差性检验，发现存在显著的异方差性，OLS不再具有优良性质，且稳健性非常差。分位数回归系数估计结果比OLS估计更稳健，因此，接下来，我们进行分位数回归，我们选取20%，40%，60%，80%四个分位作为分析指标，结果如下图：
然后对分位数回归进行斜率检验，检验得出不同分位点估计的斜率系数是不同的。
为了便于比较，下面把OLS和“20%，40%，%60，80%分位数”的系数估计值列于下表：
四、结论由上图可以看出，不同分位点估计的斜率系数是不同的，说明了不同房屋价格区间里的影响因素的影响作用是不同的。如随着房屋价格的提高，是否有空调对于房价的影响越来越小；
房价越高，房间数对房价的影响由负相关变为正相关，说明低价格的房子人们往往不希望太多房间，而高价格的房子由于面积比较大，人们倾向于喜欢更多房间；
车库面积的影响力也随房价提高而变小；
犯罪数影响价格的程度越来越低，说明犯罪数对购买便宜房屋者的影响力比较大。随着房屋价格的提高，房屋年龄影响房价的程度越来越低，说明房屋年龄对购买更贵的房子的人的影响力越来越低。
参考文献：
[1] 基于分位数回归的房地产价格研究_王朝.《商业论坛》.2013
[2] 基于分位数回归的安徽省房价影响因素分析_高凤伟.宿州学院.2016
[3] 房价和知识移民吸引是两难吗_基于大中城市面板数据的分位数实证研究_林海波.大连理工大学.2016
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