冯辉
摘 要：随着我国城镇化的快速发展及经济发展水平的快速提高，房地产行业已成为重要的产业经济支柱。在市场需求、经济利益及自身发展的驱动下，房地产商不断压缩工期，如何在保障建筑质量下，做好工程开发进度管理就成为房地产行业研究的重点问题。分析影响房地产工程进度管理的问题及因素，并针对性地提出改善措施。
关键词：房地产;工程项目;进度管理;提效措施
中图分类号：
F293.3 文献标识码：A 文章编号：2096-6903（2022）04-0069-03
0 引言
为了践行“房住不炒”理念，保证人民“住有所居”，这就要求严格把控房地产建设经营的每个环节。而工程项目进度管理作为其中至关重要的环节要保证其管理及时性、高效性，科学性，提高其透明度，是房地产业健康发展的重要前提。
1 房地产工程项目进度管理概述
项目进度管理是指合理安排、全面把控工程步骤的施工时间、顺序，应对项目施工过程中的各种问题，优化资源配置，以实现效率最大化。房地产工程项目进度管理则要在既定工期内，明确工作目标、制定出详细全面的工作计划，细化每一个施工步骤、严格把控施工节点，及时发现施工中的各种问题及干扰施工因素，并及时采取有效的应对措施，保质保量的完成项目。
项目进度管理包括项目进度计划制定和项目进度计划控制两大方面。项目进度计划的制定要求从实际情况出发制定合理、可行的项目工期，采用科学方法制定出可行性高、合理控制成本的项目进度计划;项目进度计划的执行则要求在实际施工过程中严格按照原定的进度计划进行，这就要求对施工进行全面、及时的监督、及时检查与抽查项目进度与质量，并及时发现施工中的各种影响因素，及时反映、提出解决方案[1]。
2 房地产工程项目进度管理现状
房地产工程由于工期长，工程繁琐，受客观因素的影响较大，在实际施工中会出现很多问题与突发状况，这些状况严重的会影响施工进度与工程质量。现阶段，房地项目由于人员跨度大、来源复杂及素质参差不齐等状况，管理起来有一定难度。同時，内部的管理混乱容易引发外部危机。内部人员的配合不当会造成合同管理混乱、资金紧张及内部机密的泄露等情况，如此一来就会造成项目管理难以进行，甚至被竞争对手借此发挥，打击开发企业。
房地产项目建设的外部配合、资源配置、原材料供应等也至关重要。如今，房地产建设过程中，容易出现资金链断裂、原材料生产受限与上下游企业，及材料供应不及时等状况。这就要求项目管理人员在制定计划时就综合考虑到这些问题，并制定出应对措施与预防机制。
房地产项目建设进度管理是一个综合动态的过程，其内外部紧密相连、环环相扣。任何一个环节出问题就会对后续造成影响，甚至会造成项目停滞、拖缓整个项目的施工工期。因此，项目进度管理并不是从项目建设时才开始进行，而是要在项目立项之后就制定好详细、科学的进度计划，并在施工过程中严格执行，并做好监督、检查、及时发现项目是否偏离原定计划、发现影响项目施工的因素与问题[2]，并及时制定方案、采取措施，减少突发状况造成的损失。
3 影响房地产项目进度的因素分析
3.1 人员管理混乱
房地产作为典型的劳动密集型行业，其项目进展受人为因素影响较大。其存在的人员层次多、来源复杂及“关系为重”等现象使得人员调派难、执行力差，严重影响项目管理与工程进展。此外，房地产项目的人员职能跨度过大，考核、激励机制及标准的不完善，监督机制标准不一使得权利分配不明、管理难以集中，监督机制难以运行，从而影响团队施工效率，拖慢工程进度。
3.2 项目计划缺乏可实施性
房地产项目计划由开发人员制定，但是实际施工却由各个工程队负责，因此会出现计划与实际脱节现象。计划制定人员对项目施工的了解有时并不全面，制定出的计划与实际差距过大，缺乏可实施性;而施工人员更多是以经验为主，虽然能应对施工中的各种情况变化，但却缺乏科学性，因此，项目进度情况并不完全科学合理，达不到效率最大化。管理人员与施工人员的脱节，使得项目计划缺乏可实施性，势必会对原定工期造成影响。
3.3 项目进度、质量与成本关系处理不当
房地产项目中进度、质量与成本之间很大程度上时呈正比关系，只有对三者合理统筹，才能保证项目的整体质量。在规定时间内、受限成本下，项目建设质量就难以保证;而要做到保质保量、压缩成本，就会打乱原有计划，项目进度就会延缓。项目进度、质量及成本三者对于整个项目来说牵一发而动全身，在实际房地产项目施工时，缺乏对三者关系的科学认识，只简单地追求其中某些方面， 势必会造成其他方面的缺失，从而难以满足原定计划的工期、质量成本的要求，达不到既定目标。
3.4 项目内外部组织协调不当
房地产施工是多方协调配合、共同工作的过程，为确保项目的顺利开展进行，必须对各方人员进行合理调配，统筹好内外部关系。但是由于工地人员复杂，关系林立，有的甚至会存在竞争关系，项目管理人员难以协调好各方关系，因此很容易出现上行下效问题，实际的计划命令执行时很大程度上会大打折扣。同时，外部材料供应商等又会受到市场变化、生产状况、双方沟通问题、政策变化等影响，出现材料供应不及时、质量不达标、合作中断等问题，这些都会严重影响项目的施工进展，甚至会造成项目停滞，难以保质保量的完成任务。
4 房地产工程项目施工进度管理的基本原理
4.1 动态控制原理
动态控制原理就是及时发现影响施工的各种因素，确保项目走向符合原定进度计划，并根据实际情况不断调整原计划[3]，合理安排施工顺序、把控施工节点，以确保工程如期验收与交付。
4.2 信息反馈原理
信息反馈在施工过程中的作用是至关重要的。由于施工现场的情况复杂，仅靠项目负责人很难全面兼顾，因此，各方信息汇总反馈就成为综合把控的重要手段。各项目环节负责人要及时发现职责范围内的各种情况变化，分清主次缓急，将重要的、会影响整个施工进度或者难以判断、处理的情况及时上报至项目部，由项目部根据各方变动情况统筹规划、实际调查、综合决策，合理调整原定施工计划，保证在原定工期内顺利的完成项目建设工作[4]。
4.3 弹性原理
弹性原理是指在进行计划编制时要综合考虑多方面影响因素，给项目施工各个环节留有足够的时间，以应对突发情况，采取补救措施。房地产项目工期普遍较长、时间跨度大，则要求编制施工计划时要进行风险评估，充分考虑到影响施工进度的各种因素，留出施工转圜时间，使工程能够顺利进行。在房地产施工中，由于各种因素一直处于动态变化中，各施工环节所用时间可能与原计划有出入，项目负责人员就可以根据前一环节的完成情况加快进度或者给下一环节留出更多时间，以保证项目顺利完成施工。
5 房地产工程项目进度提效措施
5.1 科学编制项目进度计划
项目进度管理中计划阶段起到统筹作用，对后续项目的进行至关重要，因此，在施工正式开始前必须科学合理的制定项目进度计划。编制项目进度计划不能只着眼于单个项目，制定单个项目工期、安排施工顺序，还要借鉴往期工程、相似开发项目的施工计划与施工日志，研究其中出现的突出问题与解决方法，综合考虑、科学客观的制定出详备的进度计划。多学习其他项目的经验，采用科学程序、方法制定进度計划才能为后续顺利施工提供参考。
5.2 穿插平行施工
在制定出项目进度计划后，要统计好工程各工序数量，并根据各个工序的施工难度、要求等制定单个工序的施工时间，以便明确得出所需工期。但是，一个项目如果按部就班的顺序施工是需要非常长的时间的，而且在竞争激烈的市场环境下顺序施工是不可取的。因此，确定好各工序施工先后顺序、施工逻辑也是确保如期完成任务的一个重要方面。理清施工顺序后，分别列出施工的关键工序和一般工序，对于关键工序必须采用顺序施工以确保基础质量，但是一般工序可采用平行施工方式[5]。比如，住宅项目墙体修建时，外部的绿化回填及已砌好的墙体的后续粉刷，防水隔音等一般工序就可以跟上了。在平行施工时，对于场地的利用、管理要求是非常高的，合理规划好场地、运输线路、施工时间，并及时关注场地内的进度变化，也能够有效应对突发状况。
5.3 采用新工艺、新工法，改进施工方法
房地产施工时除大规模机械配合作业外，打地基、内部墙体搭建及后续装修等主要工序更依赖于人力。但是作业工人主要依靠经验施工、更多是熟能生巧，而对一些新工艺、施工方式可能了解不多、不适应，这就在一定程度上影响了整体进度。因此，采用新工艺也是优化工期的一个方向。现阶段的新工艺主要集中在改进施工方式和采用集成材料两方面。比如，采用大穿插施工工艺，使用铝膜、爬架等提高墙体平整度，以便于后续粉刷的进行，也能够有效减少墙面不平带来的修补、返工等问题。而采用集成材料则是在墙体修建时加入轻质隔墙，以减少砌墙的工作量;装修时采用集成背景墙、扣板等。由于集成材料的选择性更多，因此这种方法也能够降低建设成本、减少装修工程量及优化工期。
5.4 压缩关键工序时间
前面提到针对不同工序可采用顺序施工与平行施工相结合的方法，但是压缩关键工序的施工时间也是现在施工中常用的方法。对于关键工序，可以适当提高施工成本，增加劳动力以提高工作效率，合理安排时间等方式压缩其所用时间。比如，在后续外部景观施工时，可采用昼夜施工的方式，增加工人数量与机械投入量，合理安排工人施工班次与施工顺序，白天进行大规模作业、将噪声影响小的工程安排在夜间进行，合理利用好施工时间，可有效地缩短部分项目工期。
5.5 项目进度风险管控措施
项目工程的如期完成仅靠压缩、优化各工序时间是不够的，合理有效的管理措施与应对机制也必不可少。第一，完善项目监督机制与纠偏措施。对项目施工进行有效的监督能及时确认项目是否按照原定计划进行，确保项目的进展方向可控，减少因偏离原定计划带来的人力、资源及时间成本的增加。第二，做好配套措施及制定备用方案。在实际施工时，总会有各种预料之外的情况发生，因此，保证劳动力及机械器材的充足非常必要;同时，制定备用措施方案也能及时应对突发状况，减少损失。第三，完善奖惩激励措施。在制定好项目进度计划后，人员设备进场前，要与参与施工的人员签定好协议，规定完成工期及施工中各种问题、情形的相应惩罚措施，以保证项目的顺利进行;同时，相应的奖励机制也是必不可少的。合理的、积极的奖励措施能够提高人员工作积极性，保证工程质量，甚至提前完工。
5.6 加强对项目进度计划实施的监督和控制
房地产项目建设时要对项目进行整体监督，依照制定的原有项目进度计划，对项目进行实时监督、调查、分析、对比，能够及时发现项目施工过程中存在的问题及可改进之处，以免出现工程停滞等现象。同时，加强对项目的监督、管控，实时跟进项目进度也能提前预判、排查出干扰因素，确保施工顺利进行。并且，对项目的监督也有利于增加实际经验，对后续项目的计划制定提出切实可行的、经过检验的经验对策。
6 结语
房地产项目建设是一个复杂、繁琐、工作量很大的工程，科学合理的项目进度计划制定是非常必要的。在施工过程中，施工顺序的合理安排，先进的施工工艺、施工材料等都可以减少工程量、节约工期;而实时工程监督、项目风险的合理管控则协调各方关系，合理、有效的避免、减少施工干扰因素，确保项目的顺利实施开展。对于变幻莫测的市场环境、多方面的竞争对手及项目交付的压力，确保项目建设如期完成就能在很大程度上占领先机，赢得市场，有利于房地产企业降低施工成本、时间成本，加快资金周转、提高经济效益。
参考文献
[1] 黄成洲.工程项目进度管理现状和措施[J].经济·管理·综述，2020，4（3）：195-196.
[2] 高玉文.关于房地产工程项目进度控制要点探析[J].房地产业，2019，16（4）：44-45.
[3] 张俊.建筑工程项目进度管理策略优化研究[J].工程管理， 2019，9（36）：153.
[4] 潘广川. 浅议房地产工程项目进度管理提效措施[J]. 建筑与装饰，2020（9）：55.
[5] 万宜忠.项目前期进度计划及控制研究[J].中国建设信息化， 2019，10（15）：72-73.
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