文／孙旭、庞雅心 平安信托有限责任公司 广东深圳 518048
我国既有建筑存在诸多的问题，越是在早期修建的房屋建筑，需要维修改造的地方就越多，诸如保温气密性差、供热系统材质不合格、外墙开裂等；
同时老旧建筑的功能性也存在诸多问题，比如最常见的电梯加装、办公楼改造成为公寓或酒店等建筑用途改造等。这些既有建筑的改造工程基数庞大，对资金量的需求很大，经粗略统计，改造项目所需资金或将达到数万亿。如此巨额的资金单纯依靠政府投资或居民筹资，不仅很难快速筹集到项目资金，而且也会受居民出资意愿的影响，合理有效的融资方式显得尤为重要。
1.1 国内既有建筑改造项目融资方式现状
据调查，我国2000年以前建成的亟待改造而尚未改造的老旧小区存量建筑面积约 31.1亿m，按照改造内容划分，可以分为安全性改造、节能改造、功能性改造、用途改造。由于安全性改造具有迫切性，出资方式较为明确，本文不做讨论。另外三种类别，因其参与方和盈利方式不同，融资方式也有区别。
（1）节能改造
在既有建筑节能改造方面，我国各地区都在推进试点项目，例如北方地区供暖节能改造项目。节能改造主要涉及业主（居民）、政府、供热公司、开发商（或建设单位）等参与主体。我国居民能源价格较为低廉，与改造成本相比，居民对改造后节省的采暖费用、电费等敏感度较低，故居民出资意愿较低。而节能改造有利于节能减排目标的达成，所以政府的推进意愿较为强烈。因此，既有建筑节能改造的资金主要集中在政府补贴资金、供暖单位及改造单位的自筹资金。我国幅员辽阔，严寒地区和普通寒冷地区因为项目资金的差异，也会影响融资方式的组成和效果。
（2）功能改造
既有建筑功能改造主要涉及业主、政府、开发商（或建设单位）等参与主体。由于改造项目直接关系到使用者的自身利益，故经常会有使用者直接出资。但是因为资金量大，很多该类项目通常会引入社会资本，包括金融机构出资，未来通过收取电梯使用费和广告费等获得收益，这样就降低了居民的初始出资金额，提高了改造工程的可行性。但是，小区居民年龄分布及社会成分的不同，此种融资方式也具有不确定性，影响了改造工程的推进效率。
（3）用途改造
既有建筑用途改造主要涉及业主、开发商、政府等参与主体。由于该类项目主要是由单一产权的写字楼、商场改造为可以在市场上销售或出租的公寓、酒店等建筑，产权归属、收益模式比较明晰，资金来源更明确。但这种改造的投资规模较其他模式更大，对金融机构的依赖更多。
金融机构融资在具有盈利性质的改造项目中尤为常见。例如对老旧小区进行扩容改造、改扩建地下停车场、增建立体停车楼、增设新能源汽车充电桩等，或是在小区内增建公共服务设施等，私募基金公司等可以对该类项目进行投资，以未来的功能使用费作为收益来源；
开发商或者建设方也可以申请银行贷款，项目完成后再向业主进行销售，进而获得收益。
1.2 国外既有建筑改造项目融资方式现状
既有建筑改造项目的融资方式在不同国家呈现多样化的特征，与各国政府推动节能改造的决心、金融法规、地理气候因素有关系。在建筑改造的出资中涉及了政府、热力公司、住房合作社、银行、能源服务公司、房产业主等，房产业主承担较少的融资比例，剩余融资敞口由国家专项管理建筑改造的银行为热力公司和住房合作社提供贷款；
在欧盟、美国、英国等国家，一些多高层建筑中在进行功能改造或者节能改造时，涉及的参与主体通常包括业主、政府、咨询公司、银行等，由业主向银行申请贷款，咨询公司受银行委托对项目的改造方式和贷款方案给予评估，后期咨询公司将对改造结果进行评价。
单纯由银行向房产业主提供贷款，虽然可以减轻业主的一次性出资压力，但存在一定不利因素：其一，如果房产是出租给租户居住使用，那么业主的出资意愿较低；
其二，未来的能源价格变动和节能效果成为了决定改造意愿的关键因素。
欧盟成员国及美国、英国等发达国家在节能改造领域较多运用ESCO (Energy Service Company)模式。ESCO向客户提供节能服务，以合同形式约定节能目标，以客户未来的节能收益向ESCO支付成本及合理的利润，合同期满后的节能收益归属客户所有。但ESCO模式主要应用在商业、工业和市政领域，由于居住建筑节能改造收回成本的周期较长，在其上的应用相对较少。
2.1 非金融机构融资方式简述
（1）政府财政融资
政府行为是既有建筑节能改造的主导者，在此类改造项目中政府财政出资所占的比重较大，形式包括直接拨款和发放补贴等。比如在某些改造项目中，政府会设立专项资金用于此项财政预算；
房改基金和房屋维修基金中设置补贴政策；
热力公司的热力收费改革中下发财政补贴。公共设施项目中的节能改造项目涉及政府财政投融资比例可以达到50%以上。
表1 既有建筑、老旧小区资金量较大的常见改造内容分类
（2）居民融资
我国居民区、建筑的改造需要全体居民共同讨论、决议通过、出资，因此居民出资比例具有较大的不确定性。影响居民出资比例的因素有多种，较为主要的因素为不同收入水平的居民对出资金额的接受度不同、不同人群对改造的目标功能的需求不同。例如，有的居民已经对门窗做过自行改造，那么在节能改造中，他们不倾向于再对门窗进行节能改造；
电梯改造工程中，居住楼层较低的住户往往改造意愿偏弱。但是，无论是功能改造还是节能改造，居民都是受益者之一，居住舒适度、实用性都将得到较大提升，能源费用也会得到一定节约，依据“谁受益、谁付费”的原则，居民提供一定程度的融资是可行和合理的。
（3）供热公司融资
目前阶段，我国的供热公司是按照建筑面积和固定单价向居民收费，收费中没有考虑到各个建筑能耗水平和节能系数的不同，因此，更加节能的房屋会使供热公司更加得利。然而由于投资回收期长、缺乏明确的成本分担机制、产权主体多元化、金融市场支持机制缺失等，很多供热公司对节能改造项目的投资意愿一般。但是供热公司可以分享到部分改造收益，供热公司在改造项目中进行了一定比例的投资。
2.2 金融机构融资方式
从上述分析中可以看出，无论是节能改造、功能改造还是用途改造，如果单纯依靠业主、政府、供热公司等出资，都难以满足高效出资或资金规模的要求，因此引入金融机构融资则十分具有必要性。
近年来，随着国家优惠政策和配套措施的不断出台和完善，出现了越来越多的金融机构融资方式。在不同的既有建筑项目改造工程，越来越多类型的金融机构和金融产品参与其中。
（1）银行、信托贷款融资
业主、开发商或项目建设方可以申请贷款，政府可以先期出台补贴政策，银行可以先期低息引导，鼓励既有建筑改造工程项目的实施，使其成为具有利润回报的投融资模式。在节能改造、功能改造中，主要对业主和开发商（建设方）提供贷款，在用途改造中，主要对开发商（建设方）提供贷款。银行、信托贷款还款来源可以更多依赖于节能效果改善带来的能源费用降低、改造后的功能使用收费、用途改造后的租售等长期收入，因此还需从收益层面详细分析项目的预期节能效果、预计使用收费情况和租售情况。节能改造贷款中，因老旧小区房产普遍居住时间较久，市场价值较购房时有了较大上涨，且原先的购房按揭贷款余额占房产价值比例较低，参考丹麦等国[2]，金融机构可以在房产价值60%-80%的上限范围内，以房产抵押作为担保，对业主发放用于节能改造的贷款，以降低业主的初始投入金额。
（2）信托、私募基金股权投资
股权投资相比贷款而言，具有投资期限更长、更关注项目未来经营收入、投资回报较高不确定性等特点，久期较长的资金虽然更有助于降低居民、建设方等出资方的资金压力，但对于投资机构的投资研判水平和风险承受能力提出了更高层次的要求，因而具体投资方案的设计往往更加灵活。例如，在用途改造项目中，增建的停车场、充电桩、电梯的使用费和广告收入可以作为股权投资的收益来源。股权投资期限更长，更应关注项目建设的工程技术可行性、成本核算、质量控制、工期以及运营期的检测、维修等管理费用、建成后经营收入等项目情况。相比普通工程项目的股权投资，改造类项目的股权投资对信托计划受托人和私募基金管理人的工程专业能力和改造项目经验提出了更高要求。优质的改造类项目将会创造更加丰厚的项目利润，对于资金的吸引力也更高，金融机构以股权投资的方式介入可以获取更高水平的超额回报，优质项目的遴选与最终获取也足以体现金融机构的专业水准与承揽实力。
（3）PPP模式
节能改造、功能改造的投资收回周期较长，具有一定的公共工程特性，与PPP模式的特征契合。一方面，从项目融资角度来看，PPP模式能够有效补充改造类项目的融资来源，丰富融资结构，增加改造资金的稳定性。另一方面，从资金投资角度来看，PPP 模式能够拓宽社会闲散资金的投资渠道，改造后的现金流将会给予稳定长期的投资回报，提高社会资本利用效率。申玲等[5]针对节能改造项目的特性，在原PPP模式上进行了部分创新，除了进行节能改造外，横向上还可同时进行功能改造如加层、修建车库、电梯、阳台或新建其他商业设施等，利用这些附加收益来补充节能改造的收益，实现投资资金的进一步增益，吸引社会资本的积极参与。基于社区经营的理念，纵向上对项目运营期间的收益进行合理规划、分配，更好地匹配出资方资金使用效率。
针对上述对既有建筑存在的问题、改造项目融资现状及各类融资方式的简要分析，尝试提出如下建议。
一是制定和完善关于既有建筑改造项目的政策法规。政策法规的完善有利于资金筹措的顺利进行，包括明确面积扩展、增设停车设施、管网改造、老楼加梯等权属问题；
供热达标标准及受益权限的分配等。权属明确，有助于理清收益分配原则，吸引更多资金参与。我国的既有建筑改造一直处于主要由地方行政法规推动的状态，一部针对既有建筑改造系统性的、具有上位法地位的法律法规，可以为既有建筑改造项目提供标准和指导，有助于降低投资中的政策风险和法律风险，同时对社会资金的介入加以支持，有了法律的强有效的保障和约束，社会资本和金融机构的投资意愿必然会增加。
二是鼓励投融资方式的创新和加大金融支持力度，降低以财政和居民的压力。包括：
（1）央行通过货币政策引导商业银行降低节能改造涉及的贷款利率；
（2）鼓励信托、私募基金等资金股权投资改造项目，并对具有社会公共效益的节能改造、功能改造降低投资收益税负，同时信托公司、私募基金管理人也应储备更多的专业人才，以对目标项目进行更准确的投资分析；
（3）横向扩展改造内容，为了吸引金融机构、投资人参与节能改造，可以从利益统筹的角度出发，将能够带来更多收益的增建停车场、电梯等功能改造与节能改造组合考虑，增加金融机构投资意愿，降低融资难度。
（4）学习英美等发达国家经验，引导ESCO模式向居民建筑节能改造领域发展；
（5）ABS（资产证券化）模式也是一个值得推广的获取增量资金的方式，有利于市场化和规模化经营既有建筑改造项目，也更容易吸引更多的社会资本参与，激活更多新增既有建筑项目改造工程。尤其是对于ESCO、供热公司等，通过将不同老旧小区改造项目打包，使现金流和未来预期收益更加稳定，在达到一定规模后通过ABS模式获取更低成本、更长期限的资金，以投入到新的改造项目中。
（6）发行基础设施公募REITs。针对规模较大的老旧小区的改造项目，在明确相应的节能收入权利、功能改造收入权利后，在政策条件允许的前提下，可以发行基础设施公募REITs，以有效盘活存量资产，拓宽社会资本投资渠道。
三是提升居民参与改造项目的意愿。开展既有建筑的节能等级评估工作，建立统一节能档案体系，对不同节能等级的建筑收取不同的采暖费用、电费等，从侧面加大居民对节能减排工作的认知和支持。同时，功能改造项目中，把改造收益按照合适的比例回馈给居民会增加出资意愿。例如加装电梯项目，可以通过一定年限内电梯费打折的方式把收益回馈给居民。
本文对既有建筑改造进行了分类，包括安全性改造、节能改造、功能改造、用途改造。根据不同改造分类，分析了各自的参与方、营利性特点等对融资产生影响的因素，并介绍了国外主要的改造项目融资方式。
在此基础上，本文首先分析了改造项目中非金融机构融资，以及该类各类资金来源的弊端。其次，本文分析了金融机构目前可行的投资改造项目的方式，包括银行和信托贷款、信托和私募基金股权投资、PPP模式，并分析了上述三种方式的主要关注点，包括金融机构要增加相应的专业能力储备，提高资产筛选及投资研判能力。
最后，为了加大金融机构等社会资本参与改造项目的积极性，本文对改造项目的配套政策法规提供了建议，并提出了一些可行的创新金融投资工具，比如ABS、REITs、ESCO模式等。同时，本文提出通过建筑节能评级措施，引入市场化的能源价格调节作用，提升居民主动参与改造项目的意愿。
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